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Les articles sous cette rubrique sont de l’information générale et dans chaque situation, l’application et l’interprétation d’une loi, règlement ou situation factuelle peut diverger alors il est préférable de communiquer avec notre équipe pour obtenir plus d'information.

Règlement d’immeuble, résiliation de bail, éviction d’un locataire

8 juin 2022

En cette période de crise du logement, de plus en plus de locataires et locateurs se questionnent sur leurs droits et obligations respectifs. Certaines règles, qui semblent parfois injustes, sont pourtant légales et surprennent plusieurs personnes. Cet article qui répond à des questions de propriétaires / locateurs fait partie d’une série portant sur des questions qui nous sont fréquemment posées dans le cadre de notre pratique en matière de logement. Nous répondons de manière générale à ces questions mais il est toujours préférable de nous consulter pour obtenir un avis sur votre cas précis.

En tant que nouveau propriétaire/locateur, puis-je mettre en place un règlement d’immeuble??

Oui. Toutefois, il importe de savoir que des délais légaux pour la transmission de l’avis de modification du bail limite la période pendant laquelle le règlement pourra entrer en vigueur. Par exemple, pour un bail à durée déterminé d’un an se terminant le 30 juin, l’avis de modification indiquant les nouvelles règles doit être envoyé de 3 à 6 mois avant la fin du bail. C’est donc dire que l’avis doit être envoyé et reçu par vos locataires entre le 1er décembre et le 31 mars précédant la fin du bail. Les nouvelles règles entreront alors en vigueur au renouvellement du bail le 1er juillet.

Attention, certaines clauses ne peuvent pas être incluses dans un règlement d’immeuble. La loi prévoit plusieurs clauses d’ordre public de protection auxquelles les parties ne peuvent déroger, même si le règlement d’immeuble est accepté par vos locataires. À titre d’exemple, vous ne pouvez pas prévoir une clause déterminant les augmentations de loyers applicables lors des renouvellements subséquents du bail. Vous ne pouvez pas non plus interdire la sous-location du logement par votre locataire, ou encore lui exiger de payer les frais administratifs afférents à cette sous-location, même pour fins d’enquête du candidat. En cas de non-respect de telles clauses, le locateur ne dispose d’aucun recours pour forcer leur exécution.  

Pour quels motifs puis-je résilier le bail et demander l’éviction d’un locataire?

Les locataires bénéficient d’un droit clair au maintien dans les lieux. La loi prévoit des situations précises qui font exception à cette règle et ce n’est que lorsque vous vous qualifiez dans l’une d’elles que vous pouvez légalement résilier le bail et exiger que votre locataire quitte le logement.

D’une manière générale, lorsque votre locataire manque à l’une de ses obligations et que cela entraîne pour vous un préjudice sérieux, vous pouvez demander au tribunal la résiliation du bail.

Par exemple, des travaux que vous n’avez pas autorisés qui sont effectués par votre locataire dans votre immeuble, le tout en ne respectant pas les règles de l’art, sont un motif suffisant. De même, des comportements gravement violents et menaçants de votre locataire envers les autres locataires représentent un préjudice sérieux. Une autre exception prévoit que lorsque vous désirez subdiviser votre immeuble, l’agrandir ou en changer l’affectation, vous pouvez mettre fin au bail de vos locataires. L’affectation vise le changement d’utilisation ou d’exploitation de votre immeuble locatif, par exemple en terrain vacant ou en future maison unifamiliale.

Pour obtenir de l’aide avec les procédures à suivre dans votre situation précise, n’hésitez pas à nous contacter.