Ce n’est un secret pour personne, la pandémie actuelle de Covid-19 cause une réelle fièvre immobilière : de plus en plus de personnes cherchent à devenir propriétaires dans un marché saturés. Résultat, l’acheteur est souvent contraint d’acquérir une propriété à sure-enchères, en abandonnant au passage l’inspection préachat et en acceptant que la vente soit réalisée à ses risques et périls. Qu’est-ce qu’impliquent, légalement, ces concessions?

Acheter sans inspection

Le rôle d’une inspection préachat est d’inspecter les lieux afin de dénoter s’il y a des vices apparents. L’inspecteur n’ayant pas l’obligation d’ouvrir les murs ou encore de pénétrer dans des endroits trop difficiles d’accès, son rapport d’inspection sert plutôt à sonner l’alerte en prévenant l’acheteur des situations qui méritent plus amples considérations.

Ainsi, délaisser l’inspection préachat réduit considérablement vos chances d’identifier de manière préventive les vices apparents, les indices de vices plus graves, de même que les composantes visibles qui affectent la valeur ou l’usage de votre futur immeuble. Bien qu’il soit de loin préférable de procéder à une telle inspection, les Tribunaux n’exigent cependant pas nécessairement d’y recourir en tout temps.   En effet, au sens de la loi, il suffit d’agir en tant qu’acheteur prudent et diligent. Or, pour satisfaire cette condition, il se peut très bien qu’une inspection soit nécessaire selon la situation donnée. Tel est le cas lorsque notamment l’acheteur n’a aucune connaissance en construction, ou en raison de l’âge de la propriété achetée. Il est donc possible que le fait de ne pas faire d’inspection préachat vous soit ultimement reproché.

Acheter sans garantie et à ses risques et périls

Cette condition comporte d’importants risques pour l’acheteur.

La loi prévoit que le vendeur est tenu de vous garantir la qualité de l’immeuble vendu.  Cela a notamment pour effet de vous offrir des recours lorsque vous découvrez, après passation de titre, que l’immeuble est affecté de vices cachés. Or, l’inclusion d’une telle clause dans l’acte de vente inhibe l’effet de la loi. Comme il ne s’agit pas d’une règle d’ordre public, les parties sont effectivement libres de conclure ce qu’elles veulent. Elles peuvent ainsi valablement limiter la portée de la garantie légale et même, l’exclure complètement :  

• (1) Dans le cas où votre acte de vente comporte la mention « sans garantie légale », votre protection est sérieusement limitée, mais pas complètement abolie. Le vendeur reste effectivement tenu de ses faits personnels : s’il connaissait un problème et a omis de vous le divulguer, vous aurez des recours à son encontre.

• (2) Attention, la situation est beaucoup plus sérieuse si votre acte de vente contient la clause « sans garantie légale et aux risques et périls de l’acheteur ». Par ces quelques mots supplémentaires, le vendeur se dessaisi complètement de ses obligations légales de garantie. Vous vous engagez donc à acheter l’immeuble, dans l’état où il se trouve, avec ou sans vices.  Le seul moyen d’obtenir une indemnisation serait de démontrer de fausses déclarations faites par votre vendeur ou encore un dol.

Cocktail dangereux

La combinaison d’un achat fait sans inspection, sans garantie légale et à ses risques et périls est hasardeuse, les Tribunaux ayant tendance à condamner les acheteurs à subir les conséquences de leur choix. Nous vous invitons donc à la prudence, ou encore à nous consulter préalablement à la signature de votre acte de vente.  Votre maison de rêve pourrait rapidement devenir un cauchemar!