Vous venez de conclure une promesse d’achat pour une maison et soudainement, le vendeur refuse de donner suite à la promesse et refuse de vendre. Que faire? Vous pouvez alors réclamer des dommages pour la résiliation unilatérale sans droit ou forcer la vente par l’introduction d’une demande en justice : une demande en passation de titre.

« Le défaut par le promettant vendeur ou le promettant acheteur de passer titre confère au bénéficiaire de la promesse le droit d’obtenir un jugement qui en tienne lieu »

Article 1712 du Code civil du Québec.

L’action en passation de titre consiste donc en un recours accessible à quiconque est victime d’un vendeur ou d’un acheteur qui, à la suite d’une promesse d’achat ou de vente à laquelle celui-ci s’est engagé, refuse de conclure la transaction. La passation de titre peut s’exercer dans plusieurs domaines mais la plupart des actions s’inscrivent dans le contexte de vente d’immeubles.

Conditions de l’action en passation de titre

Afin de pouvoir présenter une demande en passation de titre, certaines conditions doivent être rencontrées :

• L’existence d’une promesse d’achat valide;
• La transmission d’une mise en demeure à l’autre partie, par laquelle le co-promettant a exigé le respect des engagements convenus à la promesse, encore que son absence ne soit pas nécessairement fatale;
• La présentation d’un acte de vente conforme aux conditions de la promesse d’achat, cette exigence étant interprétée et appliquée avec une certaine souplesse et non pas de façon stricte;
• Pour l’acheteur, démontrer qu’il est financièrement en mesure de payer le prix de vente, soit prouver la disponibilité des fonds. Cette exigence a également été assouplie;
•  Avoir intenté votre recours en passation de titre dans un délai raisonnable.

Réserves

Quoiqu’en pratique, l’action en passation de titre permette à l’acheteur de forcer le vendeur à lui remettre les titres de propriété de l’immeuble ou encore d’obliger l’acheteur à acheter l’immeuble faisant l’objet de la promesse, dans certaines situations l’action en passation de titre ne peut pas être exercée :

• Lorsque l’immeuble est déjà vendu à un tiers. Il serait alors impossible de demander la nullité de la vente intervenue entre le vendeur et le tiers, ni de forcer la passation de titre. Toutefois, des recours demeurent possibles contre le vendeur, en responsabilité contractuelle. De même contre le tiers qui a acheté l’immeuble, en responsabilité extracontractuelle, à la condition que ce dernier soit de mauvaise foi; par exemple, le tiers qui savait que le vendeur violait une promesse d’achat en lui vendant sa propriété serait considéré de mauvaise foi.

• Lorsque la promesse était assortie de conditions et qu’elles n’ont pas été satisfaites, par exemple l’impossibilité pour l’acheteur d’obtenir un financement ou encore l’inspection préachat qui relève des vices.  

Délai et préinscription

Un recours en passation de titre peut prendre jusqu’à 2 ans avant d’obtenir un jugement, il est donc important de se poser les bonnes questions avant d’entreprendre un tel recours. Vu ce délai, afin de protéger votre droit sur l’immeuble, il est possible de faire une préinscription au registre foncier de l’action en passation de titre afin d’empêcher temporairement les transactions pouvant être effectuées sur l’immeuble. N’hésitez pas à communiquer avec notre équipe pour discuter de vos options dans le cadre d’un recours en passation de titre, il nous fera plaisir de vous conseiller.