Les deux tiers des canadiens sont propriétaires d’un immeuble, que ce soit une maison, un condo, un chalet, une ferme, … L’immobilier est un domaine où il est relativement rassurant d’y investir, en raison de sa stabilité et de sa tangibilité, par opposition au marché boursier par exemple.

Toutefois, tout propriétaire a nécessairement des voisins, aussi loin soient-ils! Nous consacrons donc cet article à répertorier les principaux problèmes légaux que peut rencontrer un propriétaire foncier avec ses voisins et voir les solutions possibles.

Les limites de son terrain : la clôture

Il est naturel pour un propriétaire foncier de délimiter son territoire. Depuis la nuit des temps, individus, tribus, villages et pays ont cherché à marquer les limites de leur château-fort, que ce soit par une frontière naturelle, comme une montagne ou une rivière, ou encore par un ouvrage construit par l’homme : une clôture ou un mur.

C’est ainsi que la loi permet à tout propriétaire « de clore son terrain à ses frais, de l’entourer de murs, de fossés, de haies ou de toute clôture ».

Évidemment, clôturer son terrain peut représenter des frais importants. Il peut vous sembler également injuste d’assumer tous les coûts alors que votre voisin en profitera autant que vous. À cet égard, la loi offre une solution : le propriétaire peut également « obliger son voisin à faire sur la ligne séparative, pour moitié ou à frais commun, un ouvrage de clôture servant à séparer leurs fonds et qui tienne compte de la situation et de l’usage des lieux ».

Attention, vous ne pouvez pas, de votre propre initiative et sans obtenir d’abord le consentement de votre voisin, construire à vos frais une clôture mitoyenne et exiger par la suite le partage des coûts. Vous devez préalablement mettre en demeure votre voisin de s’entendre avec vous sur la construction d’une clôture sur la ligne séparative entre vos terrains. L’entente doit porter notamment sur le type de clôture, le partage des coûts et son entretien.

Si le voisin refuse, vous devrez vous adresser à la cour, qui décidera de l’utilité d’une telle clôture et fixera les modalités d’installation, de partage des coûts et de l’entretien.

Autre point à vérifier avant le début des travaux : la règlementation municipale. En effet, dans la majorité des municipalités, il existe un règlement qui détermine les hauteurs de clôtures, le type de construction permis et diverses autres conditions. Ces conditions peuvent différer d’une municipalité à l’autre, renseignez-vous auprès de votre municipalité.

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Les empiètements

La plupart des empiètements proviennent de l’absence de limites claires entre deux immeubles contigus.

Un empiètement peut prendre plusieurs formes, en voici quelques exemples.

Il peut s’agir de votre voisin qui passe sur votre terrain sans autorisation ou qui souffle sa neige chez vous. Ces derniers cas sont plutôt ce qu’on appelle des troubles de voisinage.

Il peut également s’agir des branches de l’arbre de votre voisin qui vous gêne, qui endommagent votre toit ou qui empêchent votre jardin de pousser. Dans le cas des arbres, des règles précises sont prévus dans la loi. Un propriétaire ne peut en aucun cas couper les branches de l’arbre du voisin qui « avancent » sur sa propriété, sans l’autorisation de son voisin. À défaut d’autorisation ou que le voisin s’engage à les couper lui-même, il doit s’adresser au tribunal afin de forcer son voisin à les couper si elles « nuisent sérieusement ». Il doit s’agir d’un trouble réel et d’une certaine gravité.

Un autre cas d’empiètement est celui des constructions ou des plantations faites sur le terrain voisin. Dans le jargon juridique, on réfère ici aux règles de l’accession immobilière. De façon général, on prévoit que le propriétaire d’un immeuble acquiert, par accession, la propriété des constructions, ouvrages ou plantations qui ont été faits sur son immeuble. Toutefois, selon qu’il s’agisse d’impenses nécessaires (ex. pour empêcher que des dommages soient causés), utiles (qui augmentent la valeur de l’immeuble) ou d’agrément (par pure commodité, pour le plaisir), et selon que le voisin qui a fait ces constructions ou plantations croyait vraiment être chez lui ou non, le propriétaire pourrait être contraint de verser une compensation à son voisin, ou encore de contraindre celui-ci à acheter une partie de son terrain.

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Les droits de passage

À moins que la loi ne le prévoie, vous ne pouvez pas passer sur le terrain voisin. Que votre passage soit à pieds, à vélo, en voiture ou autrement, que le voisin en soit réellement dérangé ou non, la règle c’est chacun chez soi! Ceci étant, la loi permet de forcer un tel passage dans certains cas, comme par exemple si vous êtes enclavé, c’est-à-dire que vous n’avez aucun accès à la voie publique.

Lorsqu’un terrain est enclavé, le propriétaire de ce lot est en droit d’exiger un droit de passage d’un lot contigu. Ainsi, lorsque l’enclave est constatée, on doit rechercher le passage le plus naturel, compte tenu de l’état des lieux, de l’avantage du fonds enclavé et des inconvénients que le passage occasionne au fonds qui le subit.

Le propriétaire du fonds enclavé a l’obligation de payer une indemnité proportionnelle aux dommages causés par l’établissement du passage et de son exercice. De même, il se doit de faire et entretenir tous les ouvrages nécessaires pour que son droit s’exerce dans les conditions les moins dommageables pour le fonds qui le subit.

Ce droit de passage peut également prendre fin lorsqu’il n’est plus nécessaire à l’usage ou l’exploitation du fonds.

Un autre cas permettant à un propriétaire de forcer son voisin à lui donner accès à sa propriété est lorsque cela est nécessaire pour réaliser des travaux. Tout propriétaire, après avoir reçu un avis à cet effet, doit permettre à son voisin l’accès à son terrain afin de pouvoir faire ou entretenir une construction, un ouvrage ou une plantation sur le terrain de son voisin. Il est entendu que l’accès au fonds du voisin doit être nécessaire, c’est-à-dire qu’il doit s’agir de la seule option possible pour permettre l’exécution des travaux.

En contrepartie, le voisin qui subit l’inconvénient de devoir donner l’accès à l’autre aura droit à la réparation du préjudice qu’il subit ainsi que de la remise en état complète des lieux.

Par conséquent, outre les cas mentionnés dans la loi, pour passer sur le terrain du voisin, il faut avoir la permission du propriétaire. Celle qui est verbale ou non officielle vaudra tant et aussi longtemps que la bonne entente règnera. Le droit de passage peut toutefois être rattaché à l’immeuble et se transférer d’un propriétaire à l’autre. On parle alors d’une servitude de passage, elle est publiée au registre foncier et elle a un caractère permanent. Les parties sont alors tenues de respecter strictement leurs droits et obligations tel que prévues dans l’acte de servitude.

La prescription acquisitive

La prescription acquisitive est un moyen de devenir propriétaire d’un immeuble uniquement par l’écoulement du temps. Ainsi, si vous possédez et utilisez une parcelle de terrain pendant plus de 10 ans, comme le ferait le propriétaire et ce, de façon paisible, continue, publique et non équivoque, vous pourriez demander d’être reconnu officiellement propriétaire de cette parcelle de terrain. Ici, la possession constante d’un immeuble a préséance sur les titres de propriété officiels, parce qu’on s’attend à ce qu’un propriétaire prudent et diligent protège son droit de propriété.

Soyez bien informé, gardez un œil sur votre propriété et assurez-vous de clarifier les situations ambiguës avec vos voisins. Être un bon voisin c’est bien mais la tolérance pour éviter les conflits peut vous faire perdre des droits.

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Les troubles de voisinage

Le concept de trouble de voisinage est très large et il découle en fait d’une obligation positive à laquelle sont assujettis tous les propriétaires immobiliers : l’obligation de tolérer les « inconvénients normaux » qui n’excèdent pas les « limites de la tolérance », suivant l’ensemble des circonstances.

Par exemple, il n’est pas interdit d’avoir des animaux, de fumer, d’écouter de la musique ou de cuisiner, ou encore de faire des feux de bois dans sa cour arrière (lorsque la municipalité le permet). Mais il est possible qu’il y ait exagération et que l’on puisse alors parler de trouble de voisinage. Ainsi donc, même celui qui est « dans son droit » peut contrevenir à son obligation de bon voisinage.

Cette obligation est intimement liée à l’obligation de bonne foi qui vaut pour tous, en tout temps.

Conclusion

Nous espérons que ce qui précède vous a été utile mais souvenez-vous que l’information donnée ne saurait en aucun cas suppléer à un avis juridique indépendant! Consultez votre avocat dès les premiers balbutiements d’un problème de voisinage ou si vous voulez obtenir plus d’information.

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