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Les articles sous cette rubrique sont de l’information générale et dans chaque situation, l’application et l’interprétation d’une loi, règlement ou situation factuelle peut diverger alors il est préférable de communiquer avec notre équipe pour obtenir plus d'information.

Immeuble enclavé : Comment obtenir un droit de passage?

19 octobre 2020

Un terrain est enclavé s’il n’a aucun accès à la voie publique ou encore si cet accès est insuffisant, difficile ou impraticable. La voie publique inclut non seulement les rues et chemins provinciaux et municipaux, mais aussi tout chemin menant à ceux-ci.

L’enclave peut résulter de différentes raisons : du morcellement d’un lot dans le cadre d’un partage de succession, lors d’un lotissement, d’une expropriation… Il peut même survenir suite à un désastre naturel, rendant désormais impossible l’accès à la voie publique qui existait jusque là.

Un terrain enclavé n’a virtuellement aucune valeur. Il est donc dans l’intérêt collectif de prévoir un mécanisme permettant de remédier aux situations d’enclaves.

On compte deux types d’enclave : juridique et économique.

L’enclave juridique

On parle d’enclave juridique lorsque la propriété, ou le fonds, n’a physiquement aucun accès à une voie publique. Par exemple, ce sera le cas si un lot est borné de tous les côtés par des lots appartenant à des tiers.

Toutefois, advenant qu’un voisin vous permette de passer chez lui pour accéder à la voie publique, votre terrain ne sera pas considéré comme étant enclavé. On parle alors d’un « chemin de tolérance », car ce voisin n’a aucune obligation légale de vous laisser passer sur son terrain et tolère votre usage de sa propriété. L’enclave débutera lorsque cessera la tolérance de ce voisin.

L’enclave économique

Il y a enclave économique lorsque des coûts considérables et déraisonnables en travaux sont nécessaires pour avoir accès à la voie publique. Afin de déterminer si le coût est déraisonnable, on compare le prix de construction du chemin avec la valeur du lot enclavé.

Les tribunaux tendent à déclarer l’enclave économique lorsque les coûts pour aménager l’accès à la voie publique sont plus que 15 % de la valeur de la propriété. On considère dans le coût des travaux, entre autres, la coupe d’arbres, le dynamitage, les matériaux, les ponceaux, les travaux d’aménagement et d’entretien ainsi que l’accessibilité aux services d’utilité publique, comme l’électricité.

Obtenir un droit de passage

Que pouvez-vous faire lorsque votre propriété est enclavée juridiquement et/ou économiquement et que votre voisin vous refuse un chemin de tolérance?

La loi prévoit que vous avez le droit d’exiger le passage.

Ainsi, au terme d’une demande judiciaire, le tribunal accordera une servitude légale permettant au lot dominant (le lot enclavé) de passer sur le lot servant (le lot voisin).

Plusieurs critères entrent en jeu lorsque vient le moment de déterminer l’assiette de la servitude. En règle générale, le droit de passage sera exercé contre le voisin à qui le passage peut être le plus naturellement réclamé, compte tenu de l’état des lieux, de l’avantage du fonds enclavé et des inconvénients que le passage occasionne au fonds qui le subit. L’utilisation publique d’un passage pendant dix ans établira une présomption absolue (et une présomption relative pendant moins de dix ans) qu’il s’agit du trajet le plus avantageux pour le fonds enclavé et le moins désavantageux pour le fonds servant.

Il est toutefois important de mentionner qu’une servitude ne peut faire l’objet d’une prescription acquisitive. Ainsi, même si une personne utilise un chemin depuis plus de 10 ans, elle ne peut revendiquer aucun droit à l’usage de ce chemin. Par conséquent, seule une servitude octroyée par le tribunal (servitude légale) ou obtenue contractuellement (servitude conventionnelle) protège l’accès à un lot enclavé.

Responsabilité du propriétaire du lot dominant

Le bénéficiaire du droit de passage doit faire et entretenir tous les ouvrages nécessaires pour que son droit s’exerce dans les conditions les moins dommageables pour le fonds qui le subit. Ce qui implique également qu’il doit assumer les coûts d’entretien du droit de passage. Cette responsabilité peut toutefois être partagée s’il y a plusieurs usagés du chemin.

Il est également possible qu’une indemnité doive être versée au propriétaire du fonds servant pour compenser le préjudice causé par la servitude sur son terrain.

Exception au droit de passage du lot enclavé

Si votre lot est devenu enclavé à la suite de la division du fonds, soit par partage, testament ou contrat, le partage ne pourra pas être réclamé contre le voisin à qui le passage aurait été le plus naturellement réclamé. Dans ces cas, le droit de passage devra être réclamé au copartageant, à l’héritier ou au contractant ayant causé la division, et donc, l’enclave.

À titre d’exemple, dans le cadre d’une succession, une terre est divisée en trois lots partagés entre chacun des héritiers. Ce lotissement fait en sorte que l’un des trois lots est enclavé. L’héritier à qui est attribué ce lot enclavé ne pourra obtenir passage que sur les deux autres lots ainsi lotis, et ce, même s’il aurait été plus commode d’exiger ce passage d’un autre voisin.

Extinction du droit de passage

Le droit de passage prend fin lorsqu’il cesse d’être nécessaire à l’utilisation et à l’exploitation du lot enclavé. Par exemple, lorsque le lot enclavé fusionne avec un lot voisin accessible par voie publique.

Conclusion

Si vous êtes propriétaire d’un lot enclavé, l’idéal serait d’obtenir une servitude conventionnelle de la part d’un voisin. Si aucune entente à l’amiable n’est possible, seul le tribunal vous permettra d’accéder à votre terrain.

Dans tous les cas, nous sommes disponibles pour vous conseiller et vous aider à obtenir un droit de passage.