Les articles sous cette rubrique sont de l’information générale et dans chaque situation, l’application et l’interprétation d’une loi, règlement ou situation factuelle peut diverger alors il est préférable de communiquer avec notre équipe pour obtenir plus d'information.
La copropriété par indivision : être plusieurs propriétaires d’un même bien
Quand les gens se disent copropriétaires d’un bien, sans le savoir ils font référence au régime de la copropriété par indivision, par opposition à la copropriété divise. En pratique, être en indivision suppose presque toujours un lien de proximité entre les copropriétaires, qu’on peut aussi appeler « indivisaires ». Il s’agit souvent de conjoints, d’amis ou des partenaires d’affaires qui ont une volonté de partager l’usage d’un bien ou les dépenses et les revenus qui s’y rapportent.
Ce texte dresse donc les grandes lignes de la copropriété par indivision, afin de vous aider à y voir plus clair.
Copropriété indivise vs copropriété divise
La copropriété par indivision est celle qui ne s’accompagne pas d’une division matérielle du bien. S’il y a deux copropriétaires, ils sont alors chacun propriétaires, pour moitié, de l’ensemble du bien. Les copropriétaires indivis d’un véhicule automobile ne sauraient prétendre posséder de façon exclusive un côté ou l’autre du bien! Certains conjoints qui sont copropriétaires indivis d’une maison peuvent bien s’attribuer entre eux l’usage exclusif d’une ou plusieurs pièces, mais il demeure que matériellement, le bien n’est pas divisé.
Vous aurez compris que dans le cas de la copropriété divise, c’est l’inverse. Elle ne vise que les immeubles et, en pratique, on parle des condominiums. Chaque copropriétaire a la propriété et l’usage exclusifs de sa partie privative, matériellement bien divisée, et une quote-part dans les parties communes (ascenseurs, toits, murs extérieurs, stationnement, etc.).
L’établissement de la copropriété par indivision
La copropriété par indivision s’établit de différentes façons. Elle peut résulter d’un contrat, d’une succession, d’un jugement ou de la loi.
Le plus souvent, c’est par contrat que l’indivision est créée. Dès lors que deux personnes ou plus achètent ensemble un bien, qu’il soit meuble ou immeuble, il y a indivision. Nul besoin donc que les co-acheteurs aient entre eux un contrat bien étoffé à cet égard : la seule mention au contrat de vente d’une pluralité d’acheteurs aura pour effet de créer une situation d’indivision. Les parts des indivisaires sont présumées égales.
Ainsi, quand deux personnes se portent acquéreurs d’un immeuble, on présumera qu’elles ont chacun 50 % des parts et ce, même si leurs contributions au prix de vente sont inégales; on présumera alors, par extension, que celle qui a fait une plus grosse contribution a fait un cadeau à l’autre. À noter que dans cette éventualité, il sera impossible d’utiliser le recours en enrichissement injustifié étant donné l’existence d’un contrat. Par conséquent, il est important, si l’intention du co-acheteur qui investit plus d’argent dans l’achat du bien n’est pas de faire cadeau à l’autre, de mentionner au contrat la valeur différente des parts de chacun.
Les cohéritiers qui héritent d’un même bien seront aussi en situation d’indivision. Un jugement peut également avoir pour effet d’attribuer la propriété d’un bien à deux personnes, qui deviendront alors des indivisaires. Il pourrait s’agir d’un jugement en passation de titre, lorsque les promettants vendeurs ou acheteurs ont refusé d’honorer leur promesse de contracter. L’indivision par la loi est plutôt rare, mais c’est le cas notamment des ouvrages mitoyens qui chevauchent la ligne séparative (murs, fossés, clôtures, etc.).
Les droits et obligations des indivisaires
Le Code civil du Québec prévoit une série de règles qui régissent la copropriété en indivision, à défaut par les indivisaires d’avoir convenu autrement.
Le bien commun
L’administration du bien est faite conjointement par les indivisaires. Cela veut dire que les décisions doivent être prises à la majorité. Lorsqu’il n’y a que deux indivisaires et que leurs parts sont égales, il doit y avoir consensus, autrement on est dans une situation d’impasse, susceptible d’intervention judiciaire quand il n’y a pas d’autre solution. Notons par ailleurs que les décisions de vendre, partager, hypothéquer ou changer substantiellement le bien doivent être prises à l’unanimité.
Les indivisaires doivent également se partager entre eux l’usage du bien puisqu’ils ont tous le droit de s’en servir et d’en jouir, à condition de ne pas porter atteinte ni à la destination du bien, ni aux droits des autres copropriétaires. Il s’agit, en quelque sorte, d’une forme de bon voisinage. Advenant qu’un des copropriétaires ait l’usage exclusif, il est redevable d’une indemnité. Cela se produit souvent lorsqu’un couple se sépare et qu’un seul des conjoints continue d’occuper la résidence pendant quelque temps. L’indemnité est laissée à l’appréciation du tribunal et elle peut être calculée à partir de la valeur locative du bien ou encore sur ce qu’il en coûte à l’autre pour se loger ailleurs de façon raisonnable.
Enfin, les copropriétaires indivis devront partager, en proportion de leur part, les revenus et les dépenses relatives au bien.
Le droit exclusif : la part
Chaque copropriétaire a la propriété exclusive de sa part et il peut en principe la vendre ou l’hypothéquer. De même, ses créanciers peuvent la saisir. Toutefois, ce qui précède est plus théorique que pratique. En particulier, l’indivisaire aura du mal à vendre sa part à un tiers, peu de gens étant intéressés à être en indivision avec un étranger.
De plus, dans l’éventualité où un des copropriétaires vend sa part à un tiers, tout indivisaire peut, dans un délai de 60 jours après avoir appris le fait, rembourser le nouvel acheteur pour l’écarter de l’indivision. Ce droit de retrait doit être utilisé, au maximum, un an après la vente. D’une façon similaire, l’indivisaire qui apprend qu’un créancier a l’intention de vendre ou de prendre en paiement la part d’un autre indivisaire peut payer la dette de celui-ci pour désintéresser le créancier. L’indivisaire qui a payé la dette pourra par la suite réclamer ce qu’il a payé au copropriétaire qui était débiteur de la dette.
Nul n’est tenu de demeurer dans l’indivision
Une règle fondamentale de l’indivision est qu’aucun indivisaire n’est tenu de demeurer dans l’indivision. Cela veut dire que le partage peut toujours être provoqué, sauf exceptions.
Le partage aura lieu soit par le rachat de la part de l’autre ou par la vente de l’immeuble à un tiers, ce qui entraînera le partage du profit de la vente entre les indivisaires en proportion de leur part. En cas de désaccord sur la valeur de la part, elle sera déterminée par un expert, généralement un évaluateur agréé.
La convention d’indivision
La convention d’indivision permet aux indivisaires de déroger aux règles prévues par la loi. Elle peut par exemple porter sur la prise de décisions, l’usage du bien, le partage des dépenses et des revenus, les modalités concernant la fin de l’indivision, etc. Une telle convention deviendra la loi des parties. Parfois, quelques paragraphes insérés à l’acte d’achat tiendront lieu de convention d’indivision.
Conclusion
Bien que les règles supplétives du Code civil puissent convenir à la plupart des indivisaires, il serait prudent d’au moins réfléchir à différentes éventualités afin de déterminer si une convention d’indivision, même succincte, ne serait pas à propos dans votre situation. Dans tous les cas, que ce soit de façon préventive ou curative, notre équipe est outillée pour rencontrer tous vos besoins juridiques en matière d’indivision.