Vous envisagez d’acheter un terrain dans la prochaine année? Vous vous questionnez sur les obligations de votre futur vendeur? Le Code civil du Québec (ci-après : C.c.Q.) prévoit, à son article 1716, que le vendeur doit :

1. Délivrer le bien vendu;
2. Garantir le droit de propriété du bien vendu;
3. Garantir la qualité du bien vendu.

Ces trois obligations sont définies comme des « garanties légales », car elles existent par le seul effet de la loi, sans qu’il ne soit nécessaire de les mentionner dans le contrat de vente[1]. Il est toutefois possible de vendre sans garantie légale ou d’en limiter les effets. Nous vous invitons à lire l’article intitulé « Les vices cachés : s’informer pour mieux se protéger » qui se trouve sur notre blogue pour en savoir davantage sur la garantie de qualité (garantie contre les vices cachés) et sur l’exclusion des garanties légales.

Dans cet article, nous nous intéresserons exclusivement à la garantie du droit de propriété.

La garantie du droit de propriété

La garantie du droit de propriété peut se résumer ainsi : le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le titre de propriété qu’il acquiert n’est pas affecté d’une charge qui en limite le plein exercice, à l’exception de celles que le vendeur lui a déclarées lors de l’achat[2]. Le but de cette garantie est de permettre à l’acheteur d’avoir la pleine jouissance du bien qu’il achète.

Illustrons cette garantie avec un exemple : vous avez acheté un terrain pour y construire votre résidence. Vous avez acquis le terrain avec la garantie légale. Voici ce que votre vendeur doit vous garantir :

1. Que le terrain vendu est libre de tous droits, à l’exception de ceux qu’il vous a déclarés au moment de la vente (article 1723, alinéa 1 C.c.Q.)

Une servitude de droit de passage en faveur d’un tiers peut constituer un des « droits » visés par cet article. Appliqué à notre exemple d’achat de terrain, cela signifie que votre vendeur doit vous assurer qu’il n’existe aucune servitude de droit de passage établie en faveur d’un tiers sur votre terrain. Mais qu’arrive-t-il si vous découvrez après l’achat qu’un de vos voisins bénéficie d’une telle servitude de passage sur votre terrain? Pouvez-vous invoquer la garantie de l’article 1723, alinéa 1 C.c.Q.?

Pour pouvoir invoquer cette garantie, 4 conditions doivent être remplies :

« La garantie énoncée à l’article 1723 al. 1 C.c.Q. est applicable dès lors que le droit en question était né au moment de la vente, qu’il n’a pas été déclaré par le vendeur et qu’il était inconnu de l’acheteur. De plus, l’acheteur doit, par écrit et dans un délai raisonnable, dénoncer au vendeur le droit risquant de porter atteinte à son droit de propriété (article 1738 C.c.Q.)[3]. »

Revenons à notre exemple d’achat de terrain. Pour pouvoir invoquer la garantie du droit de propriété prévue à l’article 1723, alinéa 1 C.c.Q., il faut que :

• La servitude de droit de passage établie en faveur de votre voisin affectait déjà votre terrain lors de la vente;

• Votre vendeur ne vous a pas déclaré ladite servitude au moment de la vente;
• Vous ignoriez l’existence de cette servitude au moment de la vente. Attention, il est important de savoir qu’une servitude affectant un immeuble cadastré, qui a été publiée au Registre foncier au moment de la vente, est présumée connue de l’acheteur[4]. L’acheteur doit donc être vigilant et procéder à certaines vérifications avant d’acheter, « car il n’aura pas toujours de recours contre le tiers bénéficiant des charges inscrites[5] ». Malgré que cette inscription au registre entraine la connaissance présumée de la servitude, les tribunaux sont d’avis que l’acheteur bénéficie tout de même de la garantie de l’article 1723, alinéa 1 C.c.Q. contre son vendeur[6]. Veuillez noter que cette règle est différente en matière mobilière;

• Lorsque vous avez découvert l’existence de cette servitude, vous avez, par écrit et dans un délai raisonnable, dénoncé cette atteinte à votre droit de propriété à votre vendeur.

Veuillez noter que l’article 1723, alinéa 1 C.c.Q. s’applique également dans le cadre d’une vente de biens meubles.

• Qu’aucune hypothèque ne grève le terrain acheté, sauf celle que vous avez décidé d’assumer (article 1723, alinéa 2 C.c.Q.)

L’article 1723, alinéa 2 C.c.Q. est très clair :

Le vendeur « est tenu de purger le bien des hypothèques qui le grèvent, même déclarées ou inscrites, à moins que l’acheteur n’ait assumé la dette ainsi garantie[7] ».

Ainsi, « [l]a connaissance qu’aurait l’acheteur de l’existence d’une hypothèque, que ce soit par une déclaration du vendeur ou une inscription au bureau de la publicité des droits ne libère pas le vendeur de son obligation de garantie à l’égard d’une hypothèque[8]. » Le seul moyen pour le vendeur de se libérer de cette obligation est la suivante : l’acheteur décide d’assumer la dette garantie par hypothèque. Veuillez noter qu’« il faut nécessairement que l’acheteur ait assumé l’hypothèque par écrit. Cette prise en charge de l’hypothèque par l’acheteur ne se présume pas[9]. »

Votre vendeur est donc tenu de radier les hypothèques affectant le terrain acheté, même si vous en avez connaissance ou qu’elles sont inscrites au Registre foncier, sauf si vous avez décidé d’assumer la dette ainsi garantie[10]. Advenant que vous découvriez après coup que le terrain que vous avez acheté est grevé d’une hypothèque, vous devez en aviser votre vendeur par écrit et dans un délai raisonnable[11].

Veuillez noter que l’article 1723, alinéa 2 C.c.Q. s’applique également dans le cadre d’une vente de biens meubles.

• Que le terrain acheté n’empiète pas sur celui des voisins, sauf si votre vendeur vous a dit qu’il y avait un tel empiètement lors de la vente (article 1724, alinéa 1 C.c.Q.)

• Qu’à sa connaissance, avant la vente, aucun empiètement n’était exercé par un tiers sur le terrain que vous avez acquis (article 1724, alinéa 2 C.c.Q.)

• Que le terrain ne contrevient à aucune limitation de droit public, autre que celles que le vendeur a dénoncées à l’acheteur, celles qu’un acheteur prudent et diligent aurait pu découvrir et celles qui ont été inscrites au bureau de la publicité des droits (article 1725 C.c.Q.)

Le vendeur doit garantir à l’acheteur que l’immeuble respecte les limitations de droit public, par exemple les règlements municipaux en matière de zonage et les lois et règlements « en matière d’expropriation, de protection du territoire agricole, de biens culturels et de qualité de l’environnement[12] ». Il est important de noter que pour pouvoir invoquer cette obligation de garantie contre son vendeur, l’immeuble en question doit contrevenir aux limitations de droit public « au moment de la vente[13] ».

Voici quelques exemples d’application de cette obligation de garantie du vendeur :

• Une maison est érigée sur le terrain que vous avez acheté et la fosse septique installée ne respecte pas les normes environnementales imposées par une loi ou un règlement[14];
• L’ancien propriétaire a effectué des travaux sans permis;
• Des restrictions importantes empêchent de construire quoi que ce soit sur le terrain que vous avez acheté.

Veuillez noter que l’article 1725, alinéa 2 C.c.Q. prévoit 3 situations où le vendeur n’est pas tenu de garantir à l’acheteur que l’immeuble vendu ne contrevient pas aux limitations de droit public :

« Le vendeur n’est pas tenu à cette garantie lorsqu’il a dénoncé ces limitations à l’acheteur lors de la vente, lorsqu’un acheteur prudent et diligent aurait pu les découvrir par la nature, la situation et l’utilisation des lieux ou lorsqu’elles ont fait l’objet d’une inscription au bureau de la publicité des droits[15] ».

Ainsi, pour se protéger, le vendeur a tout intérêt de dénoncer à l’acheteur les non-conformités de son immeuble.

Veuillez noter que l’article 1725 C.c.Q. s’applique uniquement à la vente de biens immeubles.

Quels sont les recours de l’acheteur en cas de contravention du vendeur à la garantie du droit de propriété (articles 1723 à 1725 C.c.Q.)?

Il est possible de demander, selon le cas, une compensation à titre de diminution du prix de vente, des dommages-intérêts ou même l’annulation de la vente.

L’acheteur qui découvre une atteinte à son droit de propriété donnant lieu à l’application d’un des articles 1723 à 1725 C.c.Q. de la garantie du droit de propriété doit réagir assez vite. Dans la plupart des cas, le C.c.Q. impose à l’acheteur qui découvre une telle atteinte d’en aviser son vendeur par écrit et dans un délai raisonnable[16]. Sachez qu’un acheteur qui ne se conforme pas à cette condition peut perdre ses droits[17]. Il est donc important de consulter un avocat rapidement pour vous assurer que vos droits soient préservés.

Vous pensez que votre vendeur a failli à son obligation de garantie du droit de propriété? N’hésitez pas à communiquer avec notre équipe. Nous nous ferons un plaisir d’analyser votre situation et de vous aider.

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[1] Art. 1716, al. 2 C.c.Q.

[2] Art. 1723 à 1725 C.c.Q.

[3] Tougas c. Malo, 2018 QCCS 4952, par. 35

[4] Lessard c. Gagnon, 2018 QCCQ 7757, par. 33 à 36

[5] Langevin, L. et Vézina, N. (2019). La vente dans le Code civil et la Loi sur la protection du consommateur,. Dans Collection de droit 2019-20, (vol. 6, Obligations et contrats). Éditions Yvon Blais, p. 208.

[6] Id.

[7] Art. 1723, al. 2 C.c.Q.

[8] Langevin et Vézina, op. cit., note 5, p. 209.

[9] Id.

[10] Grégoire sport inc. c. Ramsay, 2008 QCCA 519, par. 17 et 18.

[11] Art. 1738, al. 1 C.c.Q.

[12] Langevin et Vézina, op. cit., note 5, p. 213.

[13] Id., note 5, p. 211.

[14] Langevin et Vézina, op. cit., note 5, p. 213.

[15] Art. 1725, al. 2 C.c.Q.

[16] Art. 1738 C.c.Q.

[17] Langevin et Vézina, op. cit., note 5, p. 209.