Les articles sous cette rubrique sont de l’information générale et dans chaque situation, l’application et l’interprétation d’une loi, règlement ou situation factuelle peut diverger alors il est préférable de communiquer avec notre équipe pour obtenir plus d'information.
Comment peut-on établir une « servitude »?
La servitude est définie comme une charge imposée sur un immeuble (le fonds servant) en faveur d’un autre immeuble (le fonds dominant) et qui appartient à un propriétaire différent (article 1177 du Code civil du Québec).
Par exemple, certains services publics (électricité, gaz, téléphone) bénéficient d’une servitude pour utiliser partiellement votre propriété afin de passer des fils aériens ou souterrains, ou encore pour circuler avec de l’équipement pour l’entretien du réseau. Une servitude peut aussi permettre au propriétaire d’un fonds enclavé de passer sur le terrain de son voisin pour se rendre sur son propre terrain.
Les moyens d’établissement d’une servitude
Il est possible d’établir une servitude par 4 moyens :
Servitude conventionnelle
La servitude conventionnelle se divise en deux volets :
i) La servitude réelle : est une charge qui est imposée sur un immeuble, en faveur d’un autre immeuble. Il faut donc avoir deux immeubles, soit le fonds servant (qui rend un service en octroyant la servitude) et le fonds dominant (celui qui reçoit le service, donc qui bénéficie de la servitude). Ainsi, la charge suit les immeubles qu’importe le changement de propriétaire et peut être perpétuelle.
ii) La servitude personnelle : est une charge (droit réel) qui est imposée sur un bien corporel en faveur d’une personne physique (par opposition à un immeuble). Ce type de servitude ne vise pas exclusivement des immeubles et peut affecter également les biens meubles. La charge est donc en faveur uniquement de la ou des personnes nommées à l’acte et est donc pour un temps limité.
Servitude par destination du propriétaire
Cette servitude est constatée par un écrit du propriétaire du fonds qui, prévoyant de lotir éventuellement son fonds, établit immédiatement la nature, l’étendue et la situation de la servitude sur une partie du fonds en faveur d’autres parties. La servitude prendra naissance uniquement au moment de l’aliénation, c’est-à-dire, au moment où les fonds feront partie de patrimoines distincts.
Servitude testamentaire
La servitude peut s’établir par testament. Le testateur peut affecter ses biens d’un droit d’usufruit ou d’usage, ainsi que grever une servitude à un immeuble qui fait partie de sa succession. Dans ce dernier cas, il y a double legs, soit le legs du fond servant et celui de la servitude.
Servitude légale
La servitude peut s’établir par l’effet de la loi, c’est-à-dire par une disposition d’une loi donnée. À titre d’exemple, le propriétaire d’un fonds enclavé a le droit de passer sur le terrain de son voisin pour se rendre sur son propre terrain (articles 997 et ss C.c.Q.), la servitude d’écoulement des eaux (article 979 C.c.Q.), également, des services établis par la loi pour les services publics (électricité, gaz et téléphone).
N’hésitez pas à nous contacter pour toutes questions au sujet des servitudes. Dans certaines circonstances, l’intervention du tribunal peut être nécessaire afin d’obtenir, éteindre ou clarifier les conditions d’une servitude mais souvent, entamer un dialogue avec la partie adverse et/ou la signification d’une mise en demeure peut régler la situation.